OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期(qī)已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基(jī)本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资价值(zhí)，很(hěn)戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)也(yě)趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了(le)应(yīng)急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽(suī)然收了三(sān)个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场(chǎng)负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换(huàn)租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大(dà)租户(hù)退(tuì)租正好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的(de)物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人(rén)都变成(ch戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班éng)了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江科学城这三(sān)十(shí)年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当(dāng)前突发(fā)事(shì)件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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