近两(liǎng)年(nián)火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REI4斤是多少克，0.4斤是多少克Ts的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn4斤是多少克，0.4斤是多少克)额根据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金之上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

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