导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还(hái)有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增(zēng)量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

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