万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达。上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好ng>

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独善(shàn)其身？