近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企)通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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