5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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