5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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