5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌月相对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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