OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日(rì)二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此导致二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价格(gé)是不是(shì)已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具(jù)备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了(le)，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是(shì)落到租(zū)金收入(rù)受不(bù)受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料未(wèi)及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航(h纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思áng)天产(chǎn)业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调(diào)租和换(huàn)租都属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前突发事(shì)件的(de)所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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