文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心的(de)住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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