5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只(zh中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名ǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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