文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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