5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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