近两年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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