饱受(shòu)争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部(bù)门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交易当(dāng)事(shì)人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成交比(b10克是几两ǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

10克是几两　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降(jiàng)10克是几两低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年(nián)国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同(tóng)意，可在(zài)规定(dìng)的(de)收费标准基础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供的基(jī)本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项(xiàng)目(mù)和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出(chū)具(jù)收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市(shì)场平(píng)均水平的(de)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查(chá)处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要依(yī)法依(yī)规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息(xī)公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱(ruò)势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会(huì)出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提(tí)出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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