5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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