文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人rong>2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修(x微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人iū)期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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