饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存(cún)在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问(wèn)题(tí)，加重交易(yì)当事(shì)人(rén)负(fù)担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住房(fáng)政(zhèng)策(cè)研究中心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业关注(zhù)最多(duō)的一个(gè)话题，便(biàn)是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二(èr)手(shǒu)房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低(dī)的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下(xià)发菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里的《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里构仅需在服(fú)务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合(hé)计(jì)算出(chū)合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是(shì)否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出(chū)的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需(xū)要看各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下(xià)家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能(néng)会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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