万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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