导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求(qiú)么？

20分米等于多少米 20分米等于多少厘米　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。20分米等于多少米 20分米等于多少厘米>

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超(chāo)预(yù)期。