导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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