万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故(gù)事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的(de)，人民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身(shēn)？

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