万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放(fàng)到(dào)了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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