万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东(dō小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔ng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的(d小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔e)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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