文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么