OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示(sh太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋ì)，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市(shì)的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一(yī)定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如(rú)星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没(méi)有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在(zài)随后召开(kāi)的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突(tū)然(rán)确(què)实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备(bèi)租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋，租户的调租(zū)和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需(xū)求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源(yuán)共(gòng)享和联合营(yíng)销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科(kē)目前在(zài)管资(zī)产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面临了(le)一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是(shì)这(zhè)和我们在(zài)张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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