万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(siki老师是哪个大学的？děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业siki老师是哪个大学的？主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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