导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数)所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需(xū)要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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