文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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