导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈塑料是不是绝缘体旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、塑料是不是绝缘体ng>户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。