近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可两丈等于多少米供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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