北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件

楼市行情火(huǒ)热的那些年(nián)，各地售楼(lóu)处为(wèi)了制(zhì)造噱头吸引(yǐn)购房者，将阳台、飘(piāo)窗和设备平台改(gǎi)造成房间，用来“赠送面积”。

《每日经济新(xīn)闻》记者近期在北京调查发现，个别区(qū)域再次出(chū)现“赠送(sòng)面积(jī)”现(xiàn)象，有的开
发商宣称通过“赠送面积”，得房率可以达(dá)到90%以上，后期会统一(yī)改造进行交付。

受访北京市(shì)法律(lǜ)界(jiè)和房管(guǎn)部门人士(shì)表示，开发商宣(xuān)称的“赠送(sòng)面积”要注意甄别，实(shí)际上这部分(fēn)面积不能计(jì)入购(gòu)房合同，交房后存在一定法律风险(xiǎn)。

不过，不同城市间有着不同管理方式。

4月(yuè)18日，长沙市房地产(chǎn)平稳健康和安全运行协调(diào)小组印发《优化房(fáng)地产开发项(xiàng)目规划管理若(ruò)干措(cuò)施》通(tōng)知，明
确(què)优化阳台等空间面积计(jì)算规则，业内测算累计赠送可以做到套内建筑面积(jī)30%左右。

得房率最高 超过100%

4月15日(rì)，每(měi)经记者走访了北京市(shì)丰台区某(mǒu)楼盘，销售人(rén)员指着(zhe)样(yàng)板(bǎn)间地上贴着的分割线讳莫如深，“分割线外的一半部分不计(jì)算产证面积，是开(kāi)发(fā)商‘送’给你的，房间面积(jī)只能在分割线(xiàn)内。”

除了南(nán)侧两处卧室和一个客厅的阳台，北侧两处卧(wò)室的飘窗位置(zhì)也
贴有分割(gē)线，被改成平(píng)地。原本面 积较小的北(běi)卧室，显得空间更大了(le)。

在另一个央企(qǐ)开(kāi)发商的售楼(lóu)处内，销售人员称，项目得房率达到89%，“赠送面积”有13平方米。与其(qí)他(tā)项目相比，自家楼盘的“赠送(sòng)面(miàn)积”更大，得(dé)房率更高。

赠送(sòng)的包括1.5米宽的全(quán)部阳台面积，南侧两个卧(wò)室，以及北(běi)侧两个设备阳台。“备案时阳台(tái)有(yǒu)两根柱子，实际上精装交(jiāo)付时开发商会打掉，改成(chéng)室(shì)内空间”，该销售人员介绍。

每经记者(zhě)在大兴区亦(yì)庄板块走访时看到，一家北京国资房企(qǐ)和一家央企开发商的项目得房率约80%，样板间地(dì)上(shàng)没有分割线，赠送的只是(shì)正常的飘窗位置(zhì)。

据北京一位房地产业内人士透露，目前(qián)个别区域的确出现改造(zào)设备(bèi)阳台赠送面积现象，有的楼盘最高得房率(lǜ)超(chāo)过100%，主要与周北向资金今日净买入紫金矿业4.6亿元边配套(tào)设(shè)施较(jiào)差，位置偏僻有(yǒu)关。大部分区域(yù)还是根据监管要求，在营销方面(miàn)比较规范。

每(měi)经记(jì)者以购房(fáng)者身份咨询北京(jīng)市丰台(tái)区房管局，房屋(wū)交易市场管北向资金今日净买入紫金矿业4.6亿元 理科(kē)一(yī)位工作(zuò)人员(yuán)提醒，开发(fā)企业在营(yíng)销时承诺赠送(sòng)的面(miàn)积不能计入购房合同，改造后(hòu)有一定的(de)法律风险。而且，后(hòu)期的物业费收取和二手房交易都与面积相(xiāng)关。

丰台(tái)区城市管理综合行政执法局一位工作人员则表示，不计入合同的部分即便(biàn)开发商许(xǔ)诺使用，也不具(jù)备法律效(xiào)力，一旦被举报，将由(yóu)街道办事处的(de)城(chéng)管执法人员(yuán)调查处(chù)理。

已有城市明(míng)确赠送面积规则(zé)

不(bù)过，在很多城市并未明确商品房套内空间 面积管理(lǐ)的
情况下，4月18日，“楼市(shì)调控优等生”长(zhǎng)沙却(què)明(míng)确(què)了“赠送面积”规定。

长沙(shā)明确(què)提出进一步优化阳台等空间面积计算(suàn)规则。因城市景观风貌要求需(xū)要封闭阳台的新建住宅项目(mù)，其(qí)封闭阳台按水平投影面积(jī)的1/2计入容积率和建筑面积进行商(shāng)品房预售和不动产登记。居住建筑阳台等按水平投影面积(jī)的1/2计入建筑面积的部分，其水(shuǐ)平投影面积之(zhī)和按不超过套内(nèi)建筑(zhù)面积20%控制。

合(hé)理调整飘窗和设备平台管(guǎn)控要求，进一(yī)步(bù)提升住宅使用功能完整性。飘（凸）窗宽度可与房间等(děng)宽，出挑宽度不超过0.8米。中央空调设备平台和分体式空调(diào)外机搁板可同时设(shè)置，不大于4.0平方米(mǐ)/户的设备平台不计(jì)入(rù)容积率和建筑面积。

湖南中原研究院(yuàn)分析认为，该政策(cè)主要影响三个层面：

最重要的赠(zèng)送方面，之(zhī)前(qián)封闭阳台是(shì)全计容，现在能做(zuò)到半赠送；居住(zhù)阳(yáng)台的(de)赠送(sòng)面(miàn)积则(zé)由(yóu)半赠送提升到套内建面的20%。

飘窗位(wèi)置不计入套内面积
，还可以做到与 房(fáng)间等宽，这意味着(zhe)，开发商在建设房(fáng)间时可以多出0.8米进深空间。

设备平(píng)台不计入赠送面积，最多能再赠送4平方米。

多重规定之后，累计(jì)赠送大概(gài)可以做到30%，长沙新房有(yǒu)望迎来“负公摊”时代。

对于(yú)未明确赠送面积的城市(shì)，北
京法学会(huì)不动产法研究会理事(shì)、北京(jīng)金诉律(lǜ)师事(shì)务所主任 王玉臣表示，购房者要注意：

第一，尽(jǐn)量(liàng)不要轻信所(suǒ)谓的“赠(zèng)送面积”说(shuō)法，羊毛出在羊
身上，一般不太可能是真正的赠送。

第二，务(wù)必注意所谓的赠送(sòng)应
当写在合同，只要写不到(dào)合(hé)同里，一般要么是违建，要么是侵占公摊或公(gōng)共部分。

第三，购(gòu)房者可(kě)以在购房时要(yào)求开发商提供所谓“赠送面积”的相关规(guī)划文件(jiàn)，进行基本判断。如果和规划不符(fú)，则(zé)属(shǔ)于(yú)违规行为(wèi)。

第四，购房时对购房过程和相关宣(xuān)传材料做好取证，尤其是关于“赠(zèng)送面积”部分的内容。

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