一季度土地财政收入低迷，收入由负转正有哪些挑战

楼市低迷使得土地财政收入(rù)持续减(jiǎn)收。

财政部最新数据显(xiǎn)示，一季度地方政府性(xìng)基金收(shōu)入(rù)中的国有土(tǔ)地使用权出让收入（下称(chēng)“土地出让收入”）为8147亿(yì)元，同比(bǐ)下降6.7%，其中3月份(fèn)同比下降21%。

在稳楼市系列(liè)政策持(讲卫生爱生活手抄报chí)续发力下，与2023年一季度土地出让收入降幅（-27%）相比，今年(nián)一季(jì)度土地出让收入降幅有明显缩窄(zhǎi)。但(dàn)这一收入一季度持续下行，低(dī)于年初中央与地方(fāng)预算中(zhōng)对土地出(chū)让(ràng)收入全年企稳预期。

图片来自平安证券研究所

土地出让收入是一个对当下土地出(chū)让成交反(fǎn)应比较滞后的数(shù)据(jù)。因为按照相关规定，地方政府跟企业(yè)达(dá)成土地成(chéng)交后(hòu)，一般要在10天内签订土地出让合同，合(hé)同签订一(yī)个(gè)月内需要缴纳50%土地出让价款，剩余价(jià)款在一年内付清。理论上，上述(shù)土地出让收入存在至少1个月乃至(zhì)1年(nián)的(de)时滞。

因此，相比于土地出让收入，市场机构统计的土地出让金更(gèng)能反映当下土地成交情况。

根据民生(shēng)证券固收(shōu)首席分析师谭(tán)逸鸣团队(duì)研(yán)报数据，今年一季(jì)度全国土地出让(ràng)金(jīn)同比下降14%。

这一数(shù)据意味着后(hòu)续土地出让收入增长将继续承压。一季度土地出让收入低迷跟房地(dì)产市场低迷直接相(xiāng)关。近(jìn)些(xiē)年，房地产市场低迷(mí)，销售(shòu)面积和价格持续下降，开发商资金(jīn)紧张，地方土地出让收入(rù)持续下滑。

国盛证券首席经济学家熊(xióng)园(yuán)分析认为(wèi)，3月份地(dì)方土(tǔ)地出让收入降幅较(jiào)前两个月明显走阔，前期(qī)土地(dì)出让收入加快入库(kù)的影响正逐步显现。从地产销售数据来看，3月30大中城商品房销售同比-47%、未(wèi)有好转，在房地产市场(chǎng)表现偏(piān)弱的(de)背景下，叠加前(qián)期加快入库，后续土(tǔ)地出让收入增速可能继续承压。

国金证券首席经济学家赵伟分析，年初新房成交延续低(dī)迷态(tài)势，土地(dì)成交溢价率、成交面积仍处过往(wǎng)较(jiào)低水平，土地出(chū)让(ràng)收入(rù)能否完成企(qǐ)稳仍需跟踪(zōng)。根据2023年土地(dì)出让收入占比测算，若国有土地财政收入下降10%，对应政府性基金收入下滑9%，广(guǎng)义财政支出增速下降近2%。后续土地出让(ràng)收入能否企稳或是影响广义财政支出强度的重要因素之一。

国家统计局数据显示(shì)，今年一季(jì)度全国(guó)房地产开发投资（按可比(bǐ)口径）同比下降9.5%，房地产开发企业房(fáng)屋施工面积同比下降11.1%，新建商品房销售面积同比下降(jiàng)19.4%，房地产开(kāi)发企业到(dào)位资金同(tóng)比下降(jiàng)26.0%。

尽管一(yī)季(jì)度全国土地出让(ràng)收入呈现下滑，但省份间情况有明显差(chà)异。

比如(rú)，根据地方财政部门数据，一季度江西(xī)土地出让收入同(tóng)比下降22.4%，云(y讲卫生爱生活手抄报ún)南这(zhè)一收入同比下(xià)降 6.7%。

谭逸鸣梳理数据发现，从土地出让金(jīn)数据来看，一季度上海、北(běi)京、福建、山东、重庆、陕西等地(dì)土地出让(ràng)金出现明显增长，广东、江苏、浙江、安徽、江西(xī)、河南(nán)等(děng)地土(tǔ)地出让金则(zé)出现明显下滑。

图片来自民生证券研究(jiū)院

“从各省(shěng)份拿地房企的属性来看，2023年第(dì)一季度全国范围内国有(yǒu)企业拿地占比为67%，而2024年第一季度(dù)，全(quán)国国有(yǒu)企业拿地占比达到了82%，国有企业拿地的金额出现了大幅增长。”谭(tán)逸鸣称。

一位(wèi)基(jī)层(céng)财政(zhèng)局长告诉第一(yī)财经(jīng)，今年当地一季度土地出(chū)让(ràng)收入略有增长，总体看今(jīn)年土地出(chū)让收入形势应该比去年好(hǎo)些。

根据中央与地方预算报告，预计(jì)2024年地方(fāng)政府性基金预(yù)算本(běn)级收入约6.63万亿元，增长0.1%。

政府性(xìng)基金收入中近九(jiǔ)成收入来自(zì)土地出让收入。外界预计，今年地(dì)方整体上土地出让收入能(néng)止跌(diē)。2022年和2023年土地(dì)出让收入分别同比下降(jiàng)23.3%和13.2%。

从地方上来(lái)看，由于房地产市场预期还不稳定(dìng)，增收难度大，像江苏、浙江、四川等(děng)地预计今年土地出让收入继续有所下滑；广东、辽宁等地预计收入有(yǒu)所增长。

粤开证券首席经济学家(jiā)罗志(zhì)恒曾告诉第一财经，房(fáng)地产形势变化较快。政策力度持(chí)续加码将推动商(shāng)品房和土地市场逐步企稳(wěn)。2024年，中国经济将延续(xù)疫后恢复态(tài)势(shì)，房地产在政策作用(yòng)下预计逐步筑底，供(gōng)需(xū)两端政策加码有助于提(tí)振市场信(xìn)心，促进(jìn)土(tǔ)地(dì)市场成(chéng)交。

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