近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人运营(yíng)高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资(z楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人ī)者应该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观(guān)测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人