文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核心的(de)住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银(yín)行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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