文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实(sh夷洲今是何地，夷洲是哪里í)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保夷洲今是何地，夷洲是哪里险公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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