饱受争议的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信(xìn)息(xī)等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低(dī)的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算(suàn)出(chū)合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合(hé)标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事(shì)人(rén)出(chū)具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下二婚和剩女哪个干净，女性生理需求家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)二婚和剩女哪个干净，女性生理需求，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承(ché二婚和剩女哪个干净，女性生理需求ng)担中介费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单(dān)边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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