近两(liǎng)年毁掉一个老师最好的办法火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人实际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长毁掉一个老师最好的办法期持(chí)有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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