饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提(tí)及(jí)，近年(nián)来，部分房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源(yuán)优势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息(xī)等问题，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据这样(yàng)的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)在具(jù)体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门(mén)依法查处不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国(笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花guó)家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透(tòu)明度(dù)，也有(yǒu)利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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