饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师(shī)张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居间(jiān)成交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的(de)专业性(xìng)，居民(mín)往往通过(guò)中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等(děng)，对居民(mín)造成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的(de)最早依据(jù)是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活běi)京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资(zī)标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活)明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市场平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何(hé)具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房(fáng)源在产(chǎ再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活n)权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来(lái)承担(dān)。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能(néng)会(huì)利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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