5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利(l23岁属什么生肖ì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％23岁属什么生肖；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是(shì)一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　23岁属什么生肖>复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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