文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式g>4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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