近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yu一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人è)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额(é)的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔ一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人n)确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的(de)资(zī)产可(kě)以更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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