万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢(cì)成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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