饱受争议的(de)二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额(é)外的(de)负担(dān)，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规定的(de)收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并(bìng)未明确(què)具体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当(dāng)在(zài)经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门(mén)将(jiāng)会(huì)同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关(guān)部门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的(de)原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部(bù)门提(tí)出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落地(dì)执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句在(zài)房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司(sī)可(kě)能(néng)会利用(yòng)其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东往往会春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于(yú)变相推(tuī)高了(le)房(fáng)价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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