近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标中为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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