万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁(dīng)美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大(dà)的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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