万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以(在职教育是什么意思，补充在职是什么意思yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōn在职教育是什么意思，补充在职是什么意思g)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又在职教育是什么意思，补充在职是什么意思要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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