5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(z东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故hì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一(yī)的(de)上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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