近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际(jì学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生)获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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